Hyreshöjning 2026 och 2027 – det gäller

Hyreshöjning 2026 blev i genomsnitt 3,3 procent, enligt SCB:s statistik som publicerades i oktober 2026. Det är lägre än de tre åren innan, då hyrorna steg med 4,1, 5,0 och 4,6 procent. För 2027 är en del redan klart: privata hyresvärdar i Stockholms stad höjer med 2,85 procent från 1 januari 2027, medan de stora kommunala bolagen i Stockholm och Göteborg fortfarande förhandlar.

Här går vi igenom utfallet stad för stad, hur förhandlingarna fungerar, vad som gäller hos privata värdar och vad du gör när beskedet om ny hyra kommer. Vill du jämföra med vad det kostar att flytta finns lediga hyreslägenheter i hela landet på Bostadshunden.

Det viktigaste i korthet

Hyrorna höjdes med i genomsnitt 3,3 procent mellan 2025 och 2026, enligt SCB. Året innan var höjningen 4,6 procent.
I storstäderna landade 2026 års höjningar mellan 2,9 procent (Poseidon och Familjebostäder i Göteborg) och 3,75 procent (privata värdar i Göteborg).
För 2027 har skiljemän redan bestämt 2,85 procent för privata värdar i Stockholms stad, 2,95 procent i Göteborg och 2,8 procent i Malmö, från 1 januari 2027.
Stockholms kommunala bostadsbolag yrkar 4,31 procent för 2027 och Framtiden i Göteborg 2,65 procent. De förhandlingarna pågick i början av november 2026.
En hyresvärd utan förhandlingsordning måste begära höjningen skriftligt. Säger du nej måste hyresvärden gå till hyresnämnden, som prövar hyran mot bruksvärdet.
En tvåa på 59 m² för 8 055 kr i månaden, medianen i Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026, blir cirka 266 kr dyrare med 3,3 procent.

Hur går hyresförhandlingarna till?

Har ditt kontrakt en förhandlingsklausul bestäms den årliga höjningen i en förhandling mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen enligt hyresförhandlingslagen. Du förhandlar alltså inte själv, och ett avtal med dig om en högre höjning än den förhandlade är ogiltigt. De kommunala bolagen förhandlar själva, medan många privata värdar företräds av Fastighetsägarna. Hur bruksvärde och presumtionshyror fungerar förklarar vi i guiden om hur hyran sätts.

Så brukar året se ut

Yrkandet: Hyresvärden begär en höjning, oftast från 1 januari. För nästa års hyror sker det ofta på hösten.
Förhandlingen: Ett första sammanträde ska hållas inom tre veckor. Parterna går igenom kostnader som räntor, förvaltning och taxor för vatten och avfall.
Överenskommelsen: Den skrivs under av båda parter, och hyresvärden ska informera hyresgästerna om innehållet.

När börjar den nya hyran gälla?

Det vanliga är 1 januari, men datumet bestäms i förhandlingen. Under 2026 började höjningen gälla 1 februari hos Öbo i Örebro och Stångåstaden i Linköping, 1 mars hos MKB i Malmö och 1 april hos Uppsalahem. MKB hade avtalat om 1 januari men väntade till 1 mars, eftersom en mild vinter sänkt kostnaderna.

Kan hyran höjas retroaktivt?

Ja, om förhandlingsöverenskommelsen säger det. Blir parterna klara efter årsskiftet kan höjningen ändå gälla från 1 januari, och då betalar du mellanskillnaden i efterhand. För omkring 18 000 hushåll hos privata värdar i Malmö bestämde en skiljeman i januari 2026 en höjning på 3,6 procent retroaktivt från 1 januari.

Skiljeman och Hyresmarknadskommittén

Sedan 1 januari 2023 kan hyresnämnden utse en särskild skiljeman när förhandlingarna strandar, om förhandlingsordningen tillåter det. Skiljemannen lämnar en skriftlig rekommendation, för årliga höjningar inom sex veckor, och parterna måste göra om den till en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor (lag 2022:1657). I praktiken är det alltså skiljemannen som bestämmer nivån.

Enligt Hyresgästföreningen gick cirka 67 procent av förhandlingarna med Fastighetsägarna till skiljeman 2025 och över 70 procent 2026. Inom allmännyttan går tvister till den partssammansatta Hyresmarknadskommittén, dit omkring 15 procent av förhandlingarna gick 2026. Hyresgästföreningen vill avskaffa skiljemannasystemet i dess nuvarande form, medan Fastighetsägarna vill ha snabbare och mer förutsägbara processer med motiverade rekommendationer.

Hyreshöjning 2026 i hela landet

År	Genomsnittlig hyreshöjning enligt SCB
2023	4,1 %
2024	5,0 %
2025	4,6 %
2026	3,3 %

Siffran för varje år är förändringen jämfört med året innan, enligt SCB:s statistik över hyror i bostadslägenheter. Den genomsnittliga månadshyran för en tvåa var 7 742 kr 2026. Det är ett medelvärde för hela beståndet, medan Bostadshundens siffror är medianer för lediga lägenheter.

Hyreshöjning 2026 i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala

Ort	Hyresvärd	Höjning 2026	Kommentar
Stockholm	Stockholmshem	3,5 % i snitt	Tvåårsavtal, 2,75 % för nyproduktion med högst hyror
Stockholms stad	Privata värdar i Fastighetsägarna	3,6 %	Skiljeman, cirka 50 000 hushåll
Göteborg	Poseidon och Familjebostäder	2,9 % i snitt	Från 1 januari
Göteborg	Bostadsbolaget och Gårdstensbostäder	3,5 % i snitt	Sista året i ett treårsavtal
Göteborg	Privata värdar i Fastighetsägarna GFR	3,75 % i snitt	Skiljeman, cirka 26 000 hushåll
Malmö	MKB	3,19 %	Från 1 mars
Malmö	Heimstaden, Victoriahem, Kanslihuset med flera	3,19 %	Från 1 januari
Malmö	Privata värdar i Fastighetsägarna Syd	3,6 %	Skiljeman, retroaktivt från 1 januari
Lund	LKF	3,29 %	Från 1 januari
Uppsala	Uppsalahem	3,625 %	Från 1 april
Västerås	Mimer	3,7 % i snitt	Olika höjning beroende på kvadratmeterhyra
Örebro	Öbo	4,27 %	Från 1 februari, 3,15 % för nyproduktion med högst hyror
Linköping	Stångåstaden	3,25 %	Från 1 februari, ingen retroaktiv hyra

I Stockholmsregionen yrkade Fastighetsägarna på upp till 8,2 procent för 2026, medan Hyresgästföreningen krävde en sänkning på upp till 4,45 procent. I Skåne var hyresvärdarnas genomsnittliga yrkande 5,2 procent och utfallet 3,3 procent, enligt Hyresgästföreningen Södra Skåne.

Hyreshöjning 2027: det här är klart och det här pågår

Redan klart i början av november 2026

Stockholms stad: 2,85 procent från 1 januari 2027 för omkring 50 000 lägenheter hos privata värdar, enligt ett skiljemannabeslut i oktober 2026. Hyresgästföreningen hade yrkat 0,7 procent, och Fastighetsägarna tyckte att nivån var oroande låg. I övriga kommuner i regionen landade besluten mellan 2,0 procent i Södertälje och 3,2 procent i Vaxholm.
Göteborg: 2,95 procent från 1 januari 2027 för drygt 26 000 hushåll hos privata värdar i Fastighetsägarna GFR, som hade yrkat 4,90 procent. I tio kommuner runt Göteborg, bland annat Mölndal, Partille och Kungälv, blev det 2,6–2,9 procent.
Malmö och Lund: 2,8 procent i Malmö och 3 procent i Lund för medlemmar i Fastighetsägarna Syd. Kommunala LKF i Lund har ett tvåårsavtal med 2,29 procent från 1 januari 2027.
Skaraborg: I 15 kommuner i Skaraborg och två i Jönköpings län blev det i snitt 2,84 procent.

Pågår

Stockholms allmännytta: Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder yrkar 4,31 procent. Hyresgästföreningen kallar kravet verklighetsfrånvänt.
Framtiden i Göteborg: 2,65 procent från 1 januari 2027 i ett treårsavtal, med högst 4 procent per år 2028 och 2029. Enligt Hem & Hyra var det landets lägsta yrkande i slutet av oktober.
Privata värdar som förhandlar själva i Göteborg: Balder yrkar 5,5 procent, Willhem 5,34 procent och Wallenstam och Stena 4,9 procent, enligt Hyresgästföreningen Västra Sverige.
MKB i Malmö har begärt förhandling om 2027 års hyror.

Argumenten inför 2027

Hyresgästföreningen pekar på att räntorna har fallit och inflationen kommit ner, och föreningen i Västra Sverige vill se minst en halvering av 2026 års höjning i Göteborg. I Stockholm ansåg föreningen att omkring 1 procent hade varit rimligt. Fastighetsägarna menar att de senaste nivåerna är för låga för en seriös långsiktig förvaltning.

Privat hyresvärd: så ska en hyreshöjning gå till

Med förhandlingsordning

Många privata värdar, till exempel Heimstaden, Balder och Willhem, förhandlar med Hyresgästföreningen precis som allmännyttan. Har du förhandlingsklausul gäller den förhandlade höjningen. Skiljemannabesluten ovan gäller värdar som företräds av Fastighetsägarna.

Utan förhandlingsordning

Hyresvärden måste meddela dig skriftligt att hen vill höja hyran (12 kap. 54 § jordabalken).
Går du inte med på höjningen får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden, tidigast en månad efter meddelandet. Nämnden prövar om hyran är skälig jämfört med likvärdiga lägenheter.
Ett beslut gäller i regel tidigast från månadsskiftet närmast tre månader efter ansökan (12 kap. 55 e §). Det finns ingen procentgräns, men hyran får inte bli påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter.

Om du har avtalat bort förhandlingsklausulen

Har du ett tillsvidareavtal i ett hus med förhandlingsordning men utan förhandlingsklausul gäller 12 kap. 54 a §. Meddelandet ska ange höjningen i kronor, den nya hyran, från vilken dag den gäller, sista dag att invända, minst två månader efter meddelandet, och att hyresnämnden kan pröva hyran. Invänder du inte i tid anses du ha godtagit höjningen. Saknas någon uppgift blir du inte bunden, och du kan ändå ansöka om prövning inom tre månader från att hyran började gälla, enligt Hyres- och arrendenämnden i Linköping.

Hyr du privat eller i andra hand?

Privatuthyrning av bostadsrätt eller hus

Avtal från 1 juli 2026 följer den nya privatuthyrningslagen (2026:772). Hyran avtalas fritt, men är den väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder kan du ansöka hos hyresnämnden. Hyresvärden kan bara höja ensidigt om ni har avtalat om ett indexvillkor. Höjningen ska då meddelas skriftligt, den nya hyran gäller tidigast från månadsskiftet minst en månad efter meddelandet, och den gamla hyran måste ha gällt i minst ett år. Utan indexvillkor krävs att ni kommer överens, men ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp med tre månaders varsel.

För avtal som ingicks före 1 juli 2026 gäller fortfarande lagen om uthyrning av egen bostad, enligt Sveriges Domstolar. Där kan hyresgästen få hyran nedsatt till en kostnadsbaserad nivå, och hyresnämnden får inte fastställa en högre hyra än den som står i avtalet.

Andrahand i hyresrätt

Hyr du en hyresrätt i andra hand får hyran aldrig överstiga förstahandshyran plus högst 15 procent av den för möbler och vad till exempel el och bredband faktiskt kostar. Höjs förstahandshyran höjs alltså också taket, men en höjning av din hyra ska ändå begäras skriftligt eller avtalas. Har du betalat för mycket kan du kräva tillbaka överhyran för upp till två år, senast tre månader efter att du flyttat. Läs mer om regler för andrahandsuthyrning.

Räkneexempel: så mycket dyrare blir hyran

Hela landet: En tvåa på 59 m² för 8 055 kr i månaden blir med 3,3 procent cirka 266 kr dyrare i månaden, cirka 3 190 kr om året.
Stockholm: En tvåa för 11 986 kr blir med 2,85 procent, nivån för privata värdar 2027, cirka 342 kr dyrare i månaden eller 4 099 kr om året. Skulle allmännyttans yrkande på 4,31 procent gå igenom blir det cirka 517 kr i månaden.
Göteborg och Malmö: Med 2027 års skiljemannanivåer blir en tvåa för 10 188 kr i Göteborg cirka 301 kr dyrare (2,95 procent) och en tvåa för 10 156 kr i Malmö cirka 284 kr dyrare (2,8 procent).
Retroaktivt: Om en höjning på 2,85 procent som gäller från 1 januari blir klar först i mars betalar Stockholmstvåan 3 × 342 = 1 026 kr i efterhand.

Tvåorna är medianhyror i Bostadshundens genomgång (november 2026). Jämför med vad som är ledigt på Bostadshunden: lediga bostäder i Stockholm, lediga bostäder i Göteborg och lediga bostäder i Malmö. Mer statistik finns i hyrespriser i Sverige 2026.

Checklista: när du får besked om ny hyra

Steg 1: Se efter vem som har bestämt höjningen: en förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen, ett skiljemannabeslut eller hyresvärdens eget förslag.

Steg 2: Kontrollera procent, belopp och startdatum mot de lokala resultaten, som Hyresgästföreningen ofta redovisar.

Steg 3: Är det hyresvärdens eget förslag och du inte accepterar det, svara skriftligt före sista dagen och spara en kopia.

Steg 4: Vill du pröva en förhandlad höjning ska ansökan komma in till hyresnämnden inom tre månader från att den nya hyran började tillämpas. Det kostar inget att ansöka.

Steg 5: Är förhandlingen inte klar vid årsskiftet, lägg undan en summa varje månad om höjningen kan bli retroaktiv.

Steg 6: Räkna på hela boendekostnaden. Har du kallhyra tillkommer uppvärmningen, se skillnaden mellan kallhyra och varmhyra.

Vanliga frågor

Hur mycket höjs hyran 2027?

Det beror på hyresvärd och ort. I början av november 2026 hade skiljemän bestämt 2,85 procent för privata värdar i Stockholms stad, 2,95 procent i Göteborg och 2,8 procent i Malmö från 1 januari 2027. Stockholms kommunala bolag yrkade 4,31 procent och Framtiden i Göteborg 2,65 procent, men de förhandlingarna var inte klara.

Får hyresvärden höja hyran retroaktivt?

Ja, om höjningen följer av en förhandlingsöverenskommelse som anger ett tidigare startdatum, till exempel 1 januari. Då betalar du mellanskillnaden för de månader som har gått. Utan förhandlingsordning gäller ett beslut från hyresnämnden som huvudregel först från månadsskiftet närmast tre månader efter ansökan.

Hur mycket får en privat hyresvärd höja hyran 2026?

Med förhandlingsordning gäller den förhandlade nivån, för privata värdar i Fastighetsägarna till exempel 3,6 procent i Stockholms stad och i snitt 3,75 procent i Göteborg för 2026. Utan förhandlingsordning finns ingen procentgräns, men hyran får inte bli påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter, och du kan låta hyresnämnden pröva den. Hyr du av en privatperson med ett avtal från 1 juli 2026 kan hyran bara höjas ensidigt genom ett avtalat indexvillkor.

Måste jag acceptera en hyreshöjning?

Inte om det är hyresvärdens eget förslag utan förhandling. Säg nej skriftligt före ett eventuellt sista datum i brevet, så måste hyresvärden få höjningen prövad av hyresnämnden. En förhandlad höjning gäller dig om du har förhandlingsklausul, men du kan begära prövning hos hyresnämnden inom tre månader.

Vad är en skiljeman i hyresförhandlingen?

En skiljeman är en opartisk person som hyresnämnden utser när förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och en hyresvärd har strandat, om parterna har avtalat om det i förhandlingsordningen. Skiljemannen lämnar en skriftlig rekommendation som parterna sedan måste göra om till en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor. Systemet infördes 1 januari 2023 och används framför allt för privata hyresvärdar.

Hyreshöjning 2026 – så mycket höjdes hyran och vad väntar 2027?