Marknadshyror, presumtionshyra & bruksvärde

Marknadshyror gäller inte för vanliga hyresrätter i Sverige i november 2026. Hyran sätts enligt bruksvärdessystemet: den förhandlas mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen och kan prövas av hyresnämnden mot likvärdiga lägenheter. Undantagen är nyproduktion med presumtionshyra, som gäller i upp till 15 år, och privatuthyrning, där hyran sedan 1 juli 2026 i princip avtalas fritt.

Här går vi igenom reglerna, vad som ändrades 2026, var frågan om marknadshyror står efter valet och vad du gör om hyran känns för hög. Du kan samtidigt jämföra hyror bland lediga hyreslägenheter i hela Sverige.

Det viktigaste i korthet

Bruksvärde: Hyran får inte vara påtagligt högre än för lägenheter med likvärdigt bruksvärde, i första hand sådana med förhandlade hyror (12 kap. 55 § jordabalken). Riktvärdet är 4–5 procent.
Presumtionshyra: I nyproduktion kan en förhandlad hyra gälla som skälig i högst 15 år från första inflyttningen.
Marknadshyror: Inget beslut om fri hyressättning i vanliga hyresrätter finns, och regeringsfrågan var olöst i början av november 2026.
Privatuthyrning: Nya avtal från 1 juli 2026 har i princip fri hyra, men hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder.
Andrahand i hyresrätt: Taket är förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler och faktiska kostnader.
Våra data: Enligt Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026 kostar andrahands- och privatuthyrda lägenheter cirka 34 procent mer per kvadratmeter än förstahandskontrakt.

Hur fungerar bruksvärdessystemet?

Lägenheter som är lika bra för den som bor där ska kosta ungefär lika mycket. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken är hyran inte skälig om den är "påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga". I första hand jämförs med förhandlade hyror, och sedan 2011 är allmännyttan inte längre normerande: förhandlade hyror hos privata värdar räknas lika mycket.

Så jämför hyresnämnden

Nämnden väljer ut likvärdiga lägenheter på orten och utgår från den högsta hyresnivån bland dem. Enligt Sveriges Domstolar får hyran som riktvärde överstiga jämförelsehyran med 4–5 procent. Finns inga likvärdiga lägenheter gör nämnden en allmän skälighetsbedömning. Presumtionshyror och så kallade anpassade hyror vid blockhyra får inte användas som jämförelse.

Vad räknas in i bruksvärdet?

Bruksvärdet är lägenhetens praktiska värde för hyresgästen. Enligt Sveriges Domstolars sida om bruksvärde räknas bland annat storlek, planlösning, modernitet, reparationsstandard, ljudisolering, läget i huset, husets allmänna läge, boendemiljön, närheten till kommunikationer och nyttigheter som hiss, tvättstuga och garage. Kostnaderna för att bygga, driva och förvalta huset räknas däremot inte, och inte heller vem som bor där.

Hur hanteras läget?

Läget räknas, men ett bättre läge kan till exempel inte kvittas mot sämre planlösning och sämre teknisk utrustning. Skillnaden mot en fri marknad syns i Rambolls scenarioanalys för Hyresgästföreningen 2026: med marknadshyror skulle hyrorna i Stockholm stiga med i snitt 39 procent, med 78 procent i Norra innerstaden men bara 11–13 procent i Skärholmen och Hässelby-Vällingby.

Så förhandlas hyran: förhandlingsordning och förhandlingsklausul

Hyrorna bestäms i regel i kollektiva förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). På ena sidan sitter hyresvärden, ofta med Fastighetsägarna om det är en privat värd, och på den andra i praktiken oftast Hyresgästföreningen. De kommunala bolagen förhandlar själva och samlas i branschorganisationen Sveriges Allmännytta.

Förhandlingsordning är avtalet om att hyrorna i ett hus ska förhandlas. Hyresvärden måste då förhandla innan hyran höjs, och ett avtal med dig om högre hyra än den förhandlade är ogiltigt.
Förhandlingsklausul är villkoret i ditt kontrakt som gör att den förhandlade hyran gäller dig. Den kan tas bort genom en skriftlig överenskommelse, tidigast efter tre månader.

Strandar förhandlingen kan hyresnämnden sedan 1 januari 2023 utse en särskild skiljeman, om förhandlingsordningen tillåter det. Parterna måste göra om skiljemannens rekommendation till en överenskommelse inom två veckor (lag 2022:1657). Inom allmännyttan avgörs tvister i stället av den partssammansatta Hyresmarknadskommittén.

Du kan ändå låta hyresnämnden pröva en förhandlad hyra, om ansökan kommer in inom tre månader från att den började tillämpas (22 § hyresförhandlingslagen). Årets siffror finns i hyreshöjningen 2026 och vad som väntar 2027.

Presumtionshyra: så sätts hyran i nyproduktion

I nybyggda hus kan hyresvärden och hyresgästorganisationen, innan något kontrakt är skrivet, komma överens om en hyra som anses skälig i upp till 15 år. Enligt Rambolls rapport för Hyresgästföreningen används presumtionshyra i nästan all nyproduktion, och hyran utgår då från byggkostnaden.

Villkoren för presumtionshyra

Sedan 1 januari 2026 står villkoren i 19 a § hyresförhandlingslagen. Hyresgästorganisationen ska vara etablerad på orten, överenskommelsen ska ange att hyran bestäms enligt paragrafen, och den ska omfatta alla bostadslägenheter i huset innan något hyresavtal har skrivits. Vid ombyggnad eller tillbyggnad räcker det att överenskommelsen omfattar de nya lägenheterna i utrymmen som inte användes som bostad direkt före ändringen, till exempel en inredd vind. Regeln vidgades 1 oktober 2019 så att fler ombyggda utrymmen kan få presumtionshyra (proposition 2018/19:107), men 15-årsgränsen ändrades inte.

Hur länge gäller presumtionshyran?

Hyran anses skälig i högst 15 år från att den första hyresgästen flyttade in. Under den tiden kan den bara prövas mot bruksvärdet om det finns synnerliga skäl (12 kap. 55 c § jordabalken). Därefter kan både du och hyresvärden begära en vanlig bruksvärdesprövning.

Vad ändrades 1 januari 2026?

Tidigare fick presumtionshyran enligt Svea hovrätts praxis från 2022 i regel höjas med hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten upp till 3 procent och tre fjärdedelar av det som översteg. Med den nya modellen i proposition 2024/25:192 gäller:

hyran får som huvudregel ändras lika mycket som den allmänna hyresutvecklingen på orten
tillägg eller avdrag får göras för tillval och frånval som du själv har efterfrågat
hyran får ändras när ett väsentligt intresse motiverar det, till exempel modernisering
parterna kan låta en skiljeman avgöra tvister om ingångshyran och de årliga ändringarna

Reglerna gäller även äldre överenskommelser, så i nyproduktion höjs hyran nu i regel i samma takt som i övriga beståndet.

Marknadshyror: var står frågan i november 2026?

Med marknadshyror bestäms hyran fritt i avtalet, utan prövning mot bruksvärdet. För vanliga hyresrätter finns inga sådana regler.

Så har frågan utvecklats

Juni 2021: Utredningen Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) presenterades. Samma månad röstade riksdagen bort statsminister Stefan Löfven efter striden om förslaget, som sedan inte drevs vidare.
Oktober 2025: Moderaterna lanserade trygghetshyra på sin stämma: fri ingångshyra vid nya kontrakt och sedan indexuppräkning. Enligt Hem & Hyra skulle bruksvärdessystemet skrotas, och Socialdemokraterna säger att de skulle riva upp reformen.
20 maj 2026: Riksdagen antog En mer flexibel hyresmarknad, i kraft 1 juli 2026, med en ny privatuthyrningslag och nya regler om blockhyra. Vid blockhyra hyr en mellanhand minst tre lägenheter, till exempel för företagsbostäder, och den som hyr av mellanhanden kan avtala om en anpassad hyra i stället för bruksvärdeshyra.
29 maj 2026: Centerpartiet släppte kravet på fri hyressättning i nyproduktion som villkor i kommande bostadssamtal.
Hösten 2026: Efter valet den 13 september sitter Ulf Kristerssons regering kvar som övergångsregering, och den 3 november fick han talmannens sonderingsuppdrag, enligt Sveriges Radio.

Om marknadshyror kommer tillbaka beror alltså på vilken regering som bildas.

Argument för och emot marknadshyror

För: OECD rekommenderade i juni 2025 att Sverige fasar ut hyresregleringen, som organisationen beskriver som den strängaste i OECD, för att få fler och mer överkomliga bostäder. Enligt regeringens proposition om presumtionshyror finns det stöd för att den modellen har bidragit till ökat byggande av hyresbostäder.

Emot: I Rambolls analys skulle boendets andel av hushållens inkomst i Stockholm öka från 25 till 36 procent. Bruksvärdessystemet är enligt rapporten tänkt att trygga besittningsskyddet, så att ingen tvingas flytta för att hyran höjs. S och MP menade i riksdagen att vårens blockhyresregler försvagar besittningsskyddet och öppnar för marknadshyror.

Förbehåll: Rambolls rapport analyserar, som den själv påpekar, inte hur byggande och flyttmönster skulle förändras på sikt.

Vad gör hyresnämnden när ni är oense om hyran?

Steg 1: Den som vill ändra hyran, du eller hyresvärden, meddelar först motparten skriftligt (12 kap. 54 § jordabalken).

Steg 2: Kommer ni inte överens får den som skickade meddelandet ansöka hos hyresnämnden, tidigast en månad senare. Ange nuvarande och begärd hyra, från när ändringen ska gälla och jämförbara lägenheter.

Steg 3: Nämnden prövar hyran mot bruksvärdet. Blir den skäliga hyran väsentligt högre än den gamla kan du begära att höjningen trappas in. Trappningsregeln gäller normalt höjningar på cirka tio procent eller mer, och anpassningen brukar ta högst några år.

Steg 4: Beslutet gäller som avtal, i regel tidigast från månadsskiftet närmast tre månader efter ansökan (12 kap. 55 e §). Det kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor.

Hyres- och arrendenämnderna tar inte ut några avgifter, men var och en står för sina egna kostnader, till exempel ombud. Medlemmar kan få råd av Hyresgästföreningen, och vid en komplicerad tvist kan en jurist behövas.

Hyror utanför systemet: privatuthyrning och andrahand

Ny privatuthyrningslag sedan 1 juli 2026

Hyr du en bostadsrätt, ett hus eller en ägarlägenhet av en privatperson som äger den gäller i regel privatuthyrningslagen (2026:772), som enligt Sveriges Domstolar ersatte lagen om uthyrning av egen bostad den 1 juli 2026. Den gäller inte om uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter eller själv har bostaden med hyresrätt. För nya avtal gäller:

Hyran avtalas fritt och anges i kronor.
Är den väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder kan hyresnämnden sätta ned den, från dagen för ansökan.
Parterna får avtala om indexuppräkning, men den gamla hyran måste ha gällt i minst ett år.
Ett avtal som gäller tills vidare kan båda parter säga upp med tre månaders varsel.

För avtal som ingicks före 1 juli 2026 gäller den gamla lagen, där hyresnämnden kan sätta ned hyran till en kostnadshyra: kapitalkostnad, räknad som skälig avkastning på marknadsvärdet, plus driftskostnader, om inte bruksvärdet ger mer. Ska du hyra ut själv finns mer på Bostadshundens sida för dig som vill hyra ut din bostad.

Andrahand i hyresrätt

Andrahandshyran för en hyresrätt får aldrig överstiga förstahandshyran med tillägg för möbler, högst 15 procent av förstahandshyran, och vad till exempel el och bredband faktiskt kostar. Överhyra kan du kräva tillbaka för upp till två år, om ansökan kommer in senast tre månader efter att du flyttat (12 kap. 55 f §). Att hyra ut utan tillstånd och ta oskälig hyra kan ge böter eller fängelse i högst två år. Läs mer om regler för andrahandsuthyrning.

Så mycket dyrare är andrahand i annonserna

I Bostadshundens genomgång (november 2026) är medianen 2 180 kr per kvadratmeter och år för andrahands- och privatuthyrda lägenheter, mot 1 621 kr för förstahandskontrakt: cirka 34 procent mer, och 49 procent mer i Stockholm. Förbehållet: andrahandsannonserna är oftare möblerade och korta, så skillnaden är inte bara pris för samma bostad. Här finns tips om hur du får ett förstahandskontrakt.

Hyran per kvadratmeter i åtta städer

Kvadratmeterhyran är månadshyran gånger tolv delat med boytan, samma mått som SCB använder.

Ort	Kr per m² och år	Tvåa, medianhyra	Tvåans medianyta	Annonser
Motala	1 292 kr	6 411 kr	62 m²	97
Eskilstuna	1 502 kr	7 696 kr	59 m²	1 284
Örebro	1 808 kr	8 997 kr	58 m²	475
Göteborg	2 082 kr	10 188 kr	56 m²	270
Malmö	2 089 kr	10 156 kr	56 m²	570
Uppsala	2 478 kr	10 706 kr	53 m²	191
Stockholm	2 719 kr	11 986 kr	56 m²	329
Nacka	2 957 kr	13 316 kr	55 m²	56

Källa: Bostadshundens genomgång, november 2026, medianer för vanliga hyreslägenheter. Nacka ligger på mer än dubbla Motalas nivå, och ettor är dyrast per kvadratmeter: 2 025 kr i hela landet mot 1 455 kr för treor.

Siffrorna gäller lediga lägenheter, inte vad alla hyresgäster betalar, och fler finns i rapporten om hyrespriser i Sverige 2026. Av de 477 lediga bostäderna i Stockholm på Bostadshunden i november 2026 förmedlades 163 via Bostadsförmedlingen, som kräver köplats.

Checklista: är din hyra rimlig?

Steg 1: Ta reda på vad som gäller för dig: förhandlingsklausul, presumtionshyra, privatuthyrning eller andrahand.

Steg 2: Räkna ut kvadratmeterhyran. En tvåa på 60 m² för 9 000 kr i månaden ger 9 000 × 12 / 60 = 1 800 kr per kvadratmeter och år.

Steg 3: Jämför med likvärdiga lägenheter i samma område och kontrollera om värmen ingår, se skillnaden mellan kallhyra och varmhyra.

Steg 4: Ta upp saken skriftligt med hyresvärden och ansök hos hyresnämnden om ni inte kommer överens. Håll koll på fristerna på tre månader.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan bruksvärdeshyra och marknadshyra?

En bruksvärdeshyra får inte vara påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter, i första hand sådana med förhandlade hyror. En marknadshyra sätts fritt efter vad hyresgästen är beredd att betala. Bruksvärdessystemet gäller vanliga hyresrätter, medan nya privatuthyrningar sedan 1 juli 2026 i princip har fri hyra.

Hur länge gäller en presumtionshyra?

En presumtionshyra anses skälig i högst 15 år från att den första hyresgästen flyttade in. Under den tiden kan hyran bara prövas mot bruksvärdet om det finns synnerliga skäl. Sedan 1 januari 2026 får den som huvudregel höjas i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Kan jag få hyran sänkt av hyresnämnden?

Ja, om hyran är påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter, i praktiken mer än 4–5 procent över jämförelsehyran. Du meddelar först hyresvärden skriftligt och kan ansöka tidigast en månad senare. Gäller det en förhandlad hyra ska ansökan komma in inom tre månader från att den började tillämpas.

Vad är skälig hyra vid andrahandsuthyrning?

För en hyresrätt i andra hand är taket förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler och vad till exempel el och bredband faktiskt kostar. Har du betalat mer kan du kräva tillbaka överhyran för upp till två år, om ansökan kommer in senast tre månader efter att du flyttat.

Blir det marknadshyror efter valet 2026?

Det är oklart. I början av november 2026 fanns ingen ny regering och inget beslut om fri hyressättning i vanliga hyresrätter. Moderaterna har föreslagit trygghetshyra med fri ingångshyra, Centerpartiet släppte i maj 2026 kravet på fri hyressättning i nyproduktion som villkor, och Socialdemokraterna är emot.

Så sätts hyran: bruksvärde, presumtionshyra och marknadshyror