Andrahandsuthyrning – regler för hyresrätt och bostadsrätt 2026

Andrahandsuthyrning kräver lov. Hyr du en hyresrätt behöver du hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och äger du en bostadsrätt behöver du styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. En hyresrätt får du hyra ut för högst din egen hyra plus högst 15 procent om den är möblerad, medan den som hyr ut sin egen bostadsrätt eller villa sedan 1 juli 2026 som utgångspunkt får avtala om hyran fritt.

Här går vi igenom reglerna, den nya privatuthyrningslagen, besittningsskydd, skatt och försäkring. Bor du kvar själv och hyr ut ett rum gäller i stället reglerna i guiden om inneboendekontrakt.

Det viktigaste i korthet

• Hyresrätt: du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 39–40 §§ jordabalken). Nämnden ger i regel tillstånd för högst ett år i taget.
• Hyran för en uthyrd hyresrätt får vara högst din egen hyra, plus högst 15 procent för möbler och självkostnad för el, bredband och liknande. Överhyra kan krävas tillbaka för upp till två år.
• Olovlig andrahandsuthyrning av hyresrätt kan kosta kontraktet. Tar du samtidigt ut för hög hyra kan du dömas till böter eller fängelse i högst två år.
• Bostadsrätt: det räcker att du har skäl, och sedan 1 juli 2026 ska tidigare uthyrning bara vägas in om den skett i betydande omfattning.
• Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller nya avtal från 1 juli 2026: friare hyra, tre månaders uppsägningstid för båda parter vid tillsvidareavtal och inget besittningsskydd.
• Skatt: schablonavdrag 40 000 kronor per bostad och år plus vissa kostnadsavdrag. Överskottet beskattas med 30 procent.

Andrahandsuthyrning av hyresrätt: regler och tillstånd

Du hyr ut i andra hand när någon annan självständigt använder din lägenhet, även om du lånar ut den gratis, skriver Sveriges Domstolar. Använder du inte lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning räknas även uthyrning av ett rum som andrahandsuthyrning (12 kap. 39 §).

Samtycket bör vara skriftligt och gäller bara den hyresgäst du har ansökt för. Hyresvärdar ger vanligen tillstånd för 6–12 månader i taget, enligt Hyresgästföreningen. Du är fortfarande ansvarig för att hyran betalas och för hur andrahandshyresgästen sköter sig.

Om hyresvärden säger nej

Då kan du, och bara du som förstahandshyresgäst, ansöka hos hyresnämnden. Enligt 12 kap. 40 § jordabalken ska tillstånd ges om:

• du har beaktansvärda skäl på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller liknande,
• hyresvärden inte har befogad anledning att vägra, till exempel välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam, och
• hyran inte överstiger skälig hyra.

Skälet bör vara tillfälligt, eftersom tillståndet alltid är tidsbegränsat. Provsamboende godtas normalt för sex månader upp till ett år, enligt Hyresgästföreningen. Har du flyttat för gott är ett lägenhetsbyte eller en uppsägning rätt väg.

Nämnden ger i regel tillstånd för högst ett år åt gången. Vid till exempel längre arbete utomlands kan tillståndet gälla hela perioden, men i regel inte mer än tre år sammanlagt, enligt domstol.se. Ansökan är kostnadsfri och beslutet går normalt inte att överklaga.

Hur mycket får du ta i hyra när du hyr ut i andra hand?

För en hyresrätt gäller sedan 1 oktober 2019 att andrahandshyran aldrig är skälig om den överstiger din egen hyra med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter (12 kap. 55 § fjärde stycket):

• Möbler och utrustning: högst 15 procent av din egen hyra.
• El, bredband, parkering och liknande: högst din faktiska kostnad.
• Del av lägenheten: motsvarande andel av hyran, plus samma tillägg.

Räkneexempel: Betalar du 8 000 kr i månaden får du ta högst 9 200 kr för lägenheten möblerad. Ingår hushållsel och bredband för 600 kr i månaden får hyran bli högst 9 800 kr. Läs mer om hur hyran i en hyresrätt sätts i guiden om bruksvärde och marknadshyror.

Tar du ut mer kan andrahandshyresgästen få tillbaka överhyran med ränta för upp till två år före ansökan. Ansökan kan göras under hyrestiden och senast tre månader efter utflyttning, enligt domstol.se.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt: styrelsens samtycke och nya regler 2026

Du behöver styrelsens samtycke för att hyra ut din bostadsrätt i andra hand, även utan hyra (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §). Sedan 2014 räcker det med skäl, ett lägre krav än de beaktansvärda skäl som gäller för hyresrätt.

Godtagbara skäl är enligt domstol.se och regeringens proposition bland annat arbete eller studier på annan ort, vistelse utomlands, vård av en anhörig, provsamboende, uthyrning till en närstående och att lägenheten är svårsåld, då normalt högst ett år. Att bara vilja tjäna pengar räcker inte. Föreningen kan säga nej om hyresgästen kan antas missköta sig, och i små föreningar med många uthyrningar väger föreningens intresse tyngre.

Det här ändrades 1 juli 2026

Tillstånd gavs oftast för ett år, och sedan nekades många fortsatt uthyrning för att lägenheten redan varit uthyrd, skriver regeringen i proposition 2025/26:187. Nu ska tidigare uthyrningar bara vägas in om de skett i betydande omfattning, så att tillstånd kan gälla så länge skälet finns, till exempel en hel treårig utbildning. Kraven på skäl är oförändrade, och effekten i praktiken återstår att se, skriver Sveriges Domstolar.

Använder du inte bostadsrätten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning räknas nu även uthyrning av en del av den som andrahandsuthyrning. Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna tillåter det, högst 10 procent av prisbasbeloppet per år. För 2026 blir det högst 5 920 kronor, eftersom prisbasbeloppet är 59 200 kronor.

Privatuthyrningslagen: hyra, uppsägning och besittningsskydd

Hyr en privatperson ut sin egen bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal från 1 juli 2026. Den ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som fortsätter att gälla för äldre avtal. Föreningens samtycke behövs fortfarande.

Enligt den nya lagen ska hyran vara ett bestämt belopp, men el, värme och vatten får debiteras efter förbrukning och ni kan avtala om årlig indexuppräkning. Sätter hyresnämnden ned hyran gäller den nya hyran som regel från dagen för ansökan, och återbetalning bakåt i tiden kan hyresgästen normalt inte räkna med, enligt Hyresgästföreningen. Hyr du regelmässigt ut fler än två lägenheter gäller i stället hyreslagens regler.

För äldre avtal är kapitalkostnaden en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och driftskostnaden till exempel avgift, el och bredband.

Besittningsskydd och avstående för andrahandshyresgäster

Hyr någon din hyresrätt i andra hand får hen besittningsskydd mot dig när uthyrningen har pågått i mer än två år i följd (12 kap. 45 §). Vägrar hyresgästen då att flytta måste du gå till hyresnämnden. Andrahandshyresgästen får däremot aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet.

Ska uthyrningen pågå längre kan ni i en särskild handling avtala bort besittningsskyddet. Domstolens blankett HN4 gäller utan hyresnämndens godkännande om överenskommelsen gäller högst fyra år och innebär att hyresgästen ska flytta när du själv ska bo i lägenheten, enligt domstol.se och 12 kap. 45 a §. Vid privatuthyrning och för inneboende finns inget besittningsskydd.

Olovlig andrahandsuthyrning: vad händer?

Hyr du ut en hyresrätt utan samtycke eller tillstånd är hyresrätten förverkad om du inte kan visa en giltig ursäkt (12 kap. 42 §). Det räcker inte att avbryta uthyrningen när hyresvärden hör av sig. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom sex månader från att den fick veta och senast sex månader efter att uthyrningen upphörde (12 kap. 43 §).

En oskälig hyra är en egen grund för förverkande, även när uthyrningen är godkänd. Saknar du tillstånd och tar ut en oskälig hyra kan du sedan 1 oktober 2019 dömas till böter eller fängelse i högst två år (12 kap. 65 c §). Att ta betalt för själva kontraktet, utöver hyran, är också brottsligt.

För andrahandshyresgästen betyder det att hen måste flytta om förstahandskontraktet sägs upp, och i värsta fall slutar det med vräkning och avhysning. Be därför att få se det skriftliga tillståndet innan du skriver på.

För bostadsrätt kan nyttjanderätten också förverkas, men föreningen måste först uppmana dig att rätta till det inom två månader från att den fick veta. Avbryter du uthyrningen snabbt, eller ansöker om och får tillstånd, får du behålla lägenheten (7 kap. 18–21 §§ bostadsrättslagen).

Vad kostar det att hyra i andra hand?

Enligt Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026 kostar andrahands- och privatuthyrda bostäder cirka 34 procent mer per kvadratmeter än bostäder med förstahandskontrakt.

Siffrorna är medianer, och raderna för städerna gäller vanliga hyreslägenheter. Andrahandsannonserna är oftare möblerade och korta, så skillnaden är inte bara pris för samma bostad, och i kategorin ingår privatuthyrning där hyran får sättas friare. Läs mer om hyrespriser i Sverige 2026 eller jämför bland lediga bostäder i Stockholm.

Av alla annonser i genomgången gällde 91,4 procent förstahandskontrakt. Vill du hellre ha ett eget kontrakt kan du filtrera bland lediga hyreslägenheter på Bostadshunden och läsa hur du får ett förstahandskontrakt.

Skatt och försäkring när du hyr ut

Så beskattas uthyrningen

Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, inte per person, och äger ni bostaden tillsammans delar ni på avdraget, enligt Skatteverket. Därutöver får du dra av:

• Bostadsrätt: den del av avgiften till föreningen som avser tiden du hyrt ut.
• Villa eller annat småhus: 20 procent av hyresintäkten.
• Hyresrätt: den hyra du själv betalar för den uthyrda tiden.

Avdragen får inte bli större än intäkten. Överskottet redovisas som inkomst av kapital vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen och beskattas med 30 procent (42 kap. 30–31 §§ inkomstskattelagen).

Räkneexempel: Du hyr ut din bostadsrätt för 11 000 kr i månaden i ett år och betalar 3 500 kr i månadsavgift. Intäkten blir 132 000 kr, och efter avdrag för avgiften (42 000 kr) och schablonavdraget (40 000 kr) återstår 50 000 kr. Skatten blir 15 000 kr. Hyr du ut en hyresrätt till tillåten hyra blir det i regel ingen skatt, eftersom din egen hyra plus 40 000 kronor oftast överstiger intäkten.

Försäkring

Hemförsäkringens stöldskydd för dina saker gäller inte när du hyr ut din bostad, varnar Konsumenternas Försäkringsbyrå, men vissa bolag säljer ett uthyrningstillägg. Kontakta ditt försäkringsbolag innan du hyr ut, se till att hyresgästen har en egen hemförsäkring med ansvarsskydd och ta undan värdesaker.

Checklista: så hyr du ut tryggt

• Skaffa skriftligt samtycke för just den hyresgästen och perioden, och ansök om förlängning i god tid.
• Räkna fram en tillåten hyra innan du annonserar.
• Skriv ett andrahandskontrakt med hyra, period, uppsägningstid och vad som ingår, och ange att det bara gäller om tillstånd ges. Utgå från vår mall och checklista för hyreskontrakt.
• Avtala bort besittningsskyddet i en särskild handling om en hyresrätt ska hyras ut i mer än två år.
• Gör en inventarielista och fotografera lägenheten.
• Kontrollera hyresgästens ekonomi och referenser, gärna med en kreditupplysning som hyresgästen beställer om sig själv.
• Låt hyran betalas till dig så att din hyresvärd får betalt i tid.

Letar du hyresgäst kan du läsa mer om att hyra ut din bostad på Bostadshunden.

Vanliga frågor

Får man hyra ut sin hyresrätt i andra hand?

Ja, om hyresvärden samtycker eller hyresnämnden ger tillstånd. Nämnden kräver beaktansvärda skäl, till exempel studier eller tillfälligt arbete på annan ort eller provsamboende, och att hyran är skälig. Tillståndet gäller i regel högst ett år i taget.

Hur mycket får man ta i hyra för ett andrahandskontrakt?

För en hyresrätt högst den hyra du själv betalar, plus högst 15 procent för möbler och självkostnad för el och bredband. Tar du ut mer kan andrahandshyresgästen få tillbaka överhyran för upp till två år. För en bostadsrätt eller villa som en privatperson hyr ut gäller privatuthyrningslagen, där hyran är friare.

Vilka nya regler gäller för andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

Sedan 1 juli 2026 ska hyresnämnden bara väga in tidigare andrahandsuthyrningar om de skett i betydande omfattning, så att tillstånd kan ges så länge skälet finns. Samtidigt började privatuthyrningslagen gälla för nya avtal, med friare hyra och tre månaders uppsägningstid vid tillsvidareavtal. Du behöver fortfarande styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.

Vad gäller enligt privatuthyrningslagen?

Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet och inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Parterna avtalar om hyran, men hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder. Hyresgästen har inget besittningsskydd, och vid tillsvidareavtal är uppsägningstiden tre månader för båda parter.

Behöver man betala skatt när man hyr ut i andra hand?

Bara på ett eventuellt överskott. Du får dra av 40 000 kronor per bostad och år, plus din egen hyra för en hyresrätt, din avgift för en bostadsrätt eller 20 procent av hyresintäkten för en villa. Överskottet beskattas som inkomst av kapital med 30 procent.

Är olovlig andrahandsuthyrning brottsligt?

Att hyra ut en hyresrätt utan lov är inte brottsligt i sig, men hyresrätten kan förverkas så att du förlorar kontraktet. Tar du dessutom ut en oskälig hyra kan du dömas till böter eller fängelse i högst två år enligt 12 kap. 65 c § jordabalken.

Källor

• Sveriges riksdag – Jordabalk (1970:994)
• Sveriges riksdag – Privatuthyrningslag (2026:772)
• Sveriges riksdag – Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
• Sveriges riksdag – Bostadsrättslag (1991:614)
• Sveriges riksdag – Inkomstskattelag (1999:1229)
• Sveriges riksdag – Prop. 2025/26:187
• Sveriges Domstolar – Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
• Sveriges Domstolar – Hyra ut bostad i andra hand
• Sveriges Domstolar – Skälig hyra vid uthyrning av bostad
• Sveriges Domstolar – Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning
• Sveriges Domstolar – Hyra ut bostadsrätt i andra hand
• Hyresgästföreningen – Hyra ut i andra hand
• Hyresgästföreningen – Hyra en villa eller bostadsrätt i andrahand
• Skatteverket – Hyra ut privatbostad
• Konsumenternas – Hyra ut bostad eller bil
• SCB – Prisbasbeloppet för år 2026
• Bostadshunden – genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser, november 2026