Hyreskontrakt – mall och checklista för hyresgäst och hyresvärd

Ett hyreskontrakt ska visa vem som hyr ut och vem som hyr, vilken bostad det gäller, hur länge avtalet gäller, hur det sägs upp och vad hyran är. Kontraktet behöver inte vara skriftligt, men både hyresgäst och hyresvärd har rätt att kräva det. Här får du en mall att kopiera, en checklista för besiktning och koll på reglerna, också om du ska hyra ut din egen bostad enligt den nya privatuthyrningslagen.

Det viktigaste i korthet

• Både hyresgäst och hyresvärd kan kräva att hyresavtalet skrivs ner (12 kap. 2 § jordabalken, 1 kap. 5 § privatuthyrningslagen).
• Hyreslagen gäller hyresrätter och andrahandsuthyrning av hyresrätter. Hyr en privatperson ut en bostad hen äger gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal från 1 juli 2026.
• Uppsägningstiden i ett tillsvidareavtal är tre månader till ett månadsskifte för båda parter, om inget annat avtalats. I privata avtal som skrevs före 1 juli 2026 har hyresgästen en månad.
• Hyresvärden kan inte kräva mer än en månadshyra i förskott. För deposition finns inget lagstadgat tak, men Hyresgästföreningen anser att den inte ska motsvara mer än ett par månadshyror.
• Besiktiga och fotografera bostaden vid in- och utflyttning. Normalt slitage behöver du inte betala för.

Vilka regler gäller för ditt hyreskontrakt?

Vilken lag som gäller beror på vem som hyr ut och hur hen själv innehar bostaden. Det styr uppsägningstid, besittningsskydd och hyressättning.

Hyreslagen: hyresrätter, andrahand och inneboende hos en hyresgäst

Hyreslagen är 12 kapitlet i jordabalken. Den gäller alla hyresavtal som inte omfattas av privatuthyrningslagen, till exempel när ett bostadsbolag hyr ut och när en hyresgäst hyr ut i andra hand eller tar in en inneboende. Den gäller också när en privatperson regelmässigt hyr ut fler än två bostäder.

Privatuthyrningslagen: när en privatperson hyr ut sin egen bostad

Sedan 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen (2026:772) när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut en bostadsrätt, en villa, en ägarlägenhet eller ett rum i den egna bostaden. Lagen gäller inte om uthyraren själv hyr bostaden med hyresrätt. Enligt Sveriges Domstolar innehåller lagen alla hyresrättsliga regler för privatuthyrning, så hyreslagens allmänna regler gäller inte där. Hyresgästen har inget besittningsskydd.

Privata avtal som skrevs före 1 juli 2026

Äldre avtal följer fortfarande den upphävda lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978) och i övrigt hyreslagen. Där har hyresgästen en månads uppsägningstid, och vid en tvist prövas hyran utifrån bostadens kapital- och driftskostnader, vilket Hyresgästföreningen beskriver närmare.

Hyr du ett rum hos någon som själv bor kvar saknar du besittningsskydd, både enligt hyreslagen och privatuthyrningslagen. Det går vi igenom i guiden om inneboendekontrakt.

Hyreskontrakt för villa

Hyr du en villa av en privatperson gäller privatuthyrningslagen, och av ett företag hyreslagen. I båda fallen får ni avtala att el, värme och vatten betalas efter förbrukning (2 kap. 1 § privatuthyrningslagen, 12 kap. 19 § jordabalken). Skriv också in vem som sköter trädgård och snöskottning.

Måste ett hyreskontrakt vara skriftligt?

Nej, ett muntligt hyresavtal gäller också, men avtalet ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Be alltid om ett skriftligt kontrakt, eftersom det är ditt bästa bevis om ni blir oense.

Kontraktet kan inte ta bort lagens skydd. Villkor som är sämre för hyresgästen än lagens regler gäller i regel inte mot hyresgästen, även om ni båda har skrivit under (12 kap. 1 d § jordabalken, 1 kap. 4 § privatuthyrningslagen).

Vad ska stå i ett hyreskontrakt?

Parter och bostad

Kontraktet ska ange alla parter och exakt vad som hyrs ut, inklusive förråd, parkering och möbler. Är bostaden möblerad bifogar ni en inventarielista.

Tänk på e-postadressen. Enligt privatuthyrningslagen räknas en uppsägning som gjord när den har skickats till en e-postadress som mottagaren har angett för meddelanden om avtalet (6 kap. 8 §).

Hyrestid och uppsägningstid

Ett hyresavtal gäller tills vidare om ni inte avtalar en bestämd hyrestid. Uppsägningstiden räknas till ett månadsskifte: säger du upp en hyresrätt den 10 november 2026 upphör avtalet vid månadsskiftet februari–mars 2027. Längre uppsägningstid för hyresvärden eller kortare för hyresgästen får avtalas, men inte tvärtom.

Säg alltid upp skriftligt. Har hyresförhållandet varat mer än tre månader gäller en muntlig uppsägning från hyresgästen bara om hyresvärden bekräftar den skriftligt (12 kap. 8 § jordabalken), och vid privatuthyrning gäller det alltid (6 kap. 7 §).

Hyran, förfallodag och förskott

Hyran ska vara ett bestämt belopp per månad. Skriv ut vad som ingår, till exempel värme, hushållsel och bredband, och läs gärna om kallhyra och varmhyra.

Om inget annat avtalats ska hyran betalas senast sista vardagen före varje ny månad (12 kap. 20 §). Hyresvärden får kräva den första månadshyran i förväg, men enligt hyreslagen får du alltid betala följande månader senast sista vardagen före månadens början, även om kontraktet säger annat. För privatuthyrning skriver regeringen i proposition 2025/26:187 att hyresvärden inte kan kräva mer än en månadshyra i förskott.

En tvåa på 59 m² kostar 8 055 kr i månaden i median, enligt Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026, och du kan jämföra hyror bland lediga hyreslägenheter. Kräver en uthyrare tre månadshyror i förskott för en sådan tvåa, 24 165 kr, är det bara den första månadshyran som du kan bli skyldig att betala i förväg.

Vid privatuthyrning får ni avtala att hyran följer ett index, men den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år (2 kap. 4 §). Är hyran väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder kan hyresnämnden sänka den. Betalar du för sent kan hyresrätten förverkas, vilket guiden om vräkning och avhysning förklarar.

Deposition

Det finns ingen lag som sätter ett tak för deposition. Hyresgästföreningen anser att den inte ska motsvara mer än ett par månadshyror och påpekar att den inte räknas som förskottshyra. Utredningens förslag om regler för deposition ingick inte i den nya privatuthyrningslagen utan bereds vidare inom Regeringskansliet, enligt propositionen.

Skriv in belopp, var pengarna förvaras, när de betalas tillbaka och vad som får dras av. Har du inte skadat bostaden eller inventarierna ska du få tillbaka depositionen efter utflyttningen.

Andrahand, husdjur och rökning

Skriv in om andrahandsuthyrning och inneboende är tillåtet. I en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 39–40 §§), i en bostadsrätt styrelsens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen) och vid privatuthyrning uthyrarens samtycke. Andrahandshyran för en hyresrätt får inte överstiga förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler och självkostnaden för andra nyttigheter (12 kap. 55 §). Läs mer i guiden om andrahandsuthyrning.

Hyreslagen och privatuthyrningslagen säger inget om husdjur eller rökning, så det som gäller är avtalet, husets ordningsregler och kravet på att du inte stör grannarna. Rökning inomhus kan dessutom räknas som onormalt slitage, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer.

El, bredband och hemförsäkring

Skriv vem som tecknar el- och bredbandsavtal. Hemförsäkring är inget lagkrav, men Konsumenternas skriver att du alltid bör ha en, och ansvarsdelen kan i vissa fall ersätta skador som du orsakar. Hyr du ut din bostad, kontrollera med ditt försäkringsbolag hur skyddet gäller.

Underhåll, nycklar och tillträde

I en hyresrätt ansvarar hyresvärden för underhållet och ska med skäliga mellanrum måla och tapetsera när bostaden slitits av ålder och bruk (12 kap. 15 §). Du ska vårda bostaden, ersätta skador som du eller dina gäster orsakar genom vårdslöshet och genast anmäla skador som måste åtgärdas snabbt (12 kap. 24 §). Vid privatuthyrning ska bostaden hålla avtalat skick, och hyresvärden ska åtgärda brister på din begäran.

Skriv in antal nycklar och vem som betalar ett låsbyte om en nyckel försvinner. Hyresvärden har rätt till tillträde för nödvändig tillsyn, och du ska låta bostaden visas när den ska hyras ut igen (12 kap. 26 §).

Mall för hyreskontrakt – kopiera och fyll i

Mallen fungerar för förstahandskontrakt, andrahandskontrakt och privatuthyrning.

• Parter: namn, personnummer eller organisationsnummer, adress, telefon och e-post för hyresvärd och alla hyresgäster, och om e-post får användas för uppsägning.
• Bostaden: adress, lägenhetsnummer, antal rum, boyta i m² och biutrymmen som förråd och parkering.
• Möbler och utrustning: inventarielista med skick, som bilaga.
• Hyrestid: tillsvidare från [datum] eller bestämd tid [från–till], samt tillträdesdag och klockslag.
• Uppsägning: uppsägningstid för båda parter, att uppsägning ska vara skriftlig och vilken lag som gäller.
• Hyra: [belopp] kr per månad, förfallodag, kontonummer och eventuellt indexvillkor.
• Ingår i hyran: ja eller nej för värme, varmvatten, hushållsel, vatten, bredband, tv och parkering.
• Deposition: [belopp] kr, var pengarna förvaras, när de betalas tillbaka och vad som får dras av.
• Andrahand och inneboende: tillåtet eller inte, och att samtycke ska vara skriftligt.
• Husdjur och rökning: vad som gäller inne, på balkongen och i gemensamma utrymmen.
• Försäkring och skötsel: om hemförsäkring krävs, och vem som sköter till exempel trädgård, snöskottning och vitvaror.
• Nycklar: antal nycklar och taggar, kvittens och vem som betalar låsbyte vid förlust.
• Besiktning: att besiktning görs vid in- och utflyttning och att protokollen bifogas.
• Besittningsskydd: vid andrahand av en hyresrätt, eventuell överenskommelse om avstående.
• Underskrifter: ort, datum och namnteckning från alla parter i två exemplar, med ordningsregler och protokoll som bilagor.

Checklista: besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning

Det finns inga lagregler om hur en besiktning ska gå till, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer vid in- och avflyttning, men ett protokoll är ditt bästa bevis vid en tvist. Gå igenom bostaden tillsammans och anteckna:

• Datum, adress, vilka som deltar och mätarställning för el och vatten om du betalar efter förbrukning.
• Golv, väggar och tak: repor, fläckar, hål och fuktfläckar.
• Fönster, dörrar, lås, persienner och ventiler.
• Kök: spis, ugn, fläkt, kyl, frys, diskmaskin, bänkskiva och skåpluckor.
• Badrum och toalett: kakel, fogar, golvbrunn, kranar, dusch och tvättmaskin.
• El och säkerhet: uttag, lampor och brandvarnare.
• Balkong, förråd och andra biutrymmen.
• Möbler och utrustning enligt inventarielistan.
• Antal nycklar och taggar som lämnas ut eller tillbaka.
• Bilder eller film av varje rum, med datum.
• Det ni inte är överens om, och båda parters underskrift.

Normalt slitage behöver du inte ersätta, enligt Hyresgästföreningen, men skador som du orsakat, som fettfläckar eller rökskador, kan du få betala för. Skriv inte under ett protokoll som du anser är fel, utan anteckna vad du invänder mot. Den som vill kräva ersättning måste i regel väcka talan inom två år från utflyttningen (12 kap. 61 § jordabalken, 7 kap. 1 § privatuthyrningslagen).

Var hittar du en färdig mall för hyreskontrakt?

• Hyresgästföreningen har mallar för förstahands-, andrahands- och inneboendeavtal, men du behöver vara medlem för att ladda ner dem, enligt föreningens sida om blanketter och avtal.
• Fastighetsägarna Dokument har ett hundratal standardavtal, bland annat för bostadshyra och andrahandsuthyrning. Enstaka dokument kostar 75 kronor styck och medlemmar får 50 procent rabatt, enligt Fastighetsägarna. Tjänsten vänder sig främst till fastighetsbranschen.
• Sveriges Domstolar har en gratis blankett för avstående från besittningsskydd (HN4), som bland annat används när en hyresrätt hyrs ut i andra hand.
• Fastighetsägarnas riktlinjer vid in- och avflyttning är gratis och beskriver vad ett besiktningsprotokoll bör innehålla.

Mallar från före sommaren 2026 bygger på den gamla lagen om privatuthyrning, så kontrollera uppsägningstiden.

Varningstecken på falska hyreskontrakt

Bedragare annonserar ofta en bostad med attraktiv adress och rimlig hyra och kräver sedan flera månadshyror i förskott eller i deposition, varnar Polisen. Var extra vaksam om:

• uthyraren är utomlands eller inte kan träffas men ändå vill ha förskott
• du inte får se bostaden innan du ska betala
• betalningen ska gå via en anonym betalningstjänst
• uthyraren inte kan visa legitimation eller ett skriftligt kontrakt
• du ska betala för att få kontraktet

Kontrollera med fastighetsägaren att personen har kontraktet, och be att få se hyresvärdens samtycke vid andrahand. Att ta betalt för ett hyreskontrakt är brottsligt, och den som betalar för att få hyra kan också dömas (12 kap. 65 och 65 b §§). Förmedlingsavgift får bara tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling, och bara om ett avtal blir av (12 kap. 65 a §).

I Bostadshundens genomgång gällde 91,4 procent av annonserna förstahandskontrakt, och du kan filtrera lediga bostäder på ort, storlek och hyra. Betala ändå aldrig något innan du har sett bostaden och skrivit på. Vill du ha ett eget kontrakt kan du läsa hur du får ett förstahandskontrakt.

Vanliga frågor

Måste ett hyreskontrakt vara skriftligt?

Nej, ett muntligt hyresavtal gäller också. Men både hyresgäst och hyresvärd har rätt att kräva ett skriftligt avtal (12 kap. 2 § jordabalken, 1 kap. 5 § privatuthyrningslagen), och det är ditt bästa bevis vid en tvist.

Vilken uppsägningstid gäller för en lägenhet med hyresrätt?

Tre månader räknat till ett månadsskifte, om inget annat avtalats. Säger du upp avtalet den 10 november 2026 upphör det vid månadsskiftet februari–mars 2027. Du kan alltid säga upp med tre månader, även ett tidsbestämt avtal, och säger hyresvärden upp dig har du oftast besittningsskydd.

Hur mycket deposition får hyresvärden ta?

Det finns ingen lagstadgad gräns. Hyresgästföreningen anser att depositionen inte ska motsvara mer än ett par månadshyror, och den räknas inte som förskottshyra. Skriv in belopp, villkor för återbetalning och vad som får dras av i kontraktet.

Får hyresvärden kräva förskottshyra för flera månader?

Nej. Hyresvärden kan kräva den första månadshyran i förväg, men därefter får du betala månad för månad, senast sista vardagen före varje ny månad. Det gäller både enligt hyreslagen och privatuthyrningslagen, och krav på flera månadshyror i förväg är ett vanligt tecken på bedrägeri.

Vad gäller för ett hyreskontrakt för inneboende?

Hyr du ett rum hos någon som själv bor kvar har du inget besittningsskydd. Bor uthyraren i hyresrätt gäller hyreslagen, och äger hen bostaden gäller privatuthyrningslagen för avtal från 1 juli 2026. I båda fallen är uppsägningstiden tre månader, om ni inte har avtalat en kortare tid för den inneboende.

Källor

• Riksdagen – Jordabalk (1970:994)
• Riksdagen – Privatuthyrningslag (2026:772)
• Riksdagen – Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
• Riksdagen – Bostadsrättslag (1991:614)
• Riksdagen – Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad
• Sveriges Domstolar – Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
• Sveriges Domstolar – Blankett HN4
• Hyresgästföreningen – Hyra en lägenhet i andra hand
• Hyresgästföreningen – Hyra en villa eller bostadsrätt i andrahand
• Hyresgästföreningen – Blanketter och avtal
• Hyresgästföreningen – Vilka krav kan hyresvärden ställa när jag flyttar?
• Fastighetsägarna – Fastighetsägarna Dokument
• Fastighetsägarna – Riktlinjer vid in- och avflyttning
• Konsumenternas – Försäkring när du hyr ut eller hyr en bostad
• Polisen – Annonsbedrägeri