Lägenhetsbyte: så byter du hyresrätt

Ett lägenhetsbyte betyder att du lämnar över ditt förstahandskontrakt till någon annan och tar över den personens hyresrätt i stället. Du behöver hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl, om bytesparten kan betala hyran och sköta sig och om ni båda har bott minst ett år i era lägenheter.

Här går vi igenom lagen, ansökan steg för steg, kedjebyten, byten mellan städer och vad som gäller vid separation. Har du inget eget kontrakt än är guiden om hur du får ett förstahandskontrakt ett bättre ställe att börja.

Det viktigaste i korthet

Ett lägenhetsbyte kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Byter ni utan lov kan båda förlora kontrakten.
Hyresnämnden ska ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (12 kap. 35 § jordabalken).
Har du eller bytesparten bott kortare tid än ett år i lägenheten krävs synnerliga skäl. Regeln gäller sedan 1 oktober 2019.
Sedan 2019 gäller bytesrätten bara hyresrätt mot hyresrätt. Andrahandskontrakt, inneboenderum och hyrda bostadsrätter ger ingen bytesrätt.
Att sälja ett kontrakt kan ge fängelse i högst två år och att köpa ett böter eller fängelse i högst två år. Finns det anledning att misstänka betalning ska nämnden säga nej.
Det är gratis att ansöka hos hyresnämnden, men beslutet om byte går i regel inte att överklaga.

Vad är ett lägenhetsbyte?

Vid ett lägenhetsbyte överlåter du hyresrätten till bytesparten, som överlåter sin till dig. Ni tar över varandras kontrakt med samma villkor, och hyresvärden kan inte kräva till exempel högre hyra för att godkänna bytet, enligt Fastighetsägarnas och Sabos riktlinjer för lägenhetsbyten.

För att ha bytesrätt måste du ha ett löpande förstahandskontrakt, skriver Sveriges Domstolar.

Vad säger 12 kap. 35 § jordabalken?

Huvudregeln är att du inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 §). Säger hyresvärden nej ska hyresnämnden enligt 12 kap. 35 § jordabalken ge tillstånd när tre saker stämmer:

Du har beaktansvärda skäl för bytet.
Bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Det finns ingen anledning att anta att någon i bytet har begärt, avtalat om eller tagit emot otillåten ersättning.

Har du eller bytesparten bott kortare tid än ett år när ansökan görs krävs synnerliga skäl. Tillståndet kan förenas med villkor.

Bytesrätten gäller inte om du hyr i andra hand, hyr ett rum i någons bostad, hyr en bostadsrättslägenhet av ägaren eller bor i ett tvåfamiljshus. För andrahandskontrakt gäller i stället reglerna i guiden om andrahandsuthyrning.

Vad räknas som beaktansvärda skäl?

Du ska kunna visa att du behöver en annan bostad. Det är dina egna skäl som prövas, inte bytespartens, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer. Bytesparten ansöker hos sin egen hyresvärd och behöver egna skäl.

Vanliga skäl som godtas, enligt Hyresgästföreningen, domstol.se och branschens riktlinjer:

Ändrade familjeförhållanden, som barn på väg, separation, dödsfall eller att du flyttar ihop med någon.
Väsentligt ändrad ekonomi, till exempel efter sjukdom, pension eller arbetslöshet, så att du behöver lägre hyra.
Arbete eller studier på annan ort, eller behov av att bo närmare jobbet.
Hälsa, om du på grund av sjukdom eller funktionsnedsättning behöver en anpassad bostad.
Väsentligt bättre standard, som en betydligt större eller nyrenoverad lägenhet, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer.

När det finns lediga bostäder på orten är möjligheten att byta begränsad, skriver domstol.se.

Hur länge måste man ha bott i lägenheten?

Minst ett år, både du och bytesparten. Kravet infördes den 1 oktober 2019 för att försvåra handel med kontrakt, enligt regeringens proposition 2018/19:107.

Vid kortare tid krävs synnerliga skäl. Hyresgästföreningen nämner dödsfall i familjen, ett akut behov av en mindre lägenhet, tvingande flytt till annan ort eller att du förlorat jobbet och inte klarar hyran. Har du själv fått lägenheten genom ett byte och vill byta igen inom ett år krävs starkare skäl, enligt domstol.se.

Så går ett lägenhetsbyte till – steg för steg

Steg 1: Kontrollera att du har bytesrätt. Du behöver eget förstahandskontrakt, minst ett års boende och ett skäl du kan styrka, till exempel med anställningsavtal, antagningsbesked eller läkarintyg.

Steg 2: Hitta en bytespart. Många hyresvärdar har en intern byteskö som är gratis, enligt Hyresgästföreningen, som också påpekar att privata förmedlingstjänster ofta tar ut en avgift. På bytessajten Lägenhetsbyte.se är det enligt sajten gratis att lägga in en annons.

Steg 3: Titta på varandras lägenheter. Hyresvärden kan besiktiga lägenheten, och hos till exempel Stadsholmen får den som flyttar betala för skador och onormalt slitage innan det nya avtalet skrivs.

Steg 4: Ansök hos din hyresvärd. Var och en ansöker hos sin egen hyresvärd, ofta via ett formulär på webben. Enligt Stadsholmens bytesansökan och Fastighetsägarnas blankett bifogar du ofta:

skriftliga skäl från alla inblandade,
personbevis eller familjebevis,
lönespecifikationer och arbetsgivarintyg,
en kreditupplysning om dig själv,
kopior av nuvarande hyreskontrakt,
en försäkran på heder och samvete om att ingen ersättning har förekommit.

Steg 5: Vänta på besked. Hyresvärden bör svara inom tre till sex veckor från att ansökan är komplett, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer. Stadsholmen anger cirka sex veckor, och fler hyresvärdar i bytet kan förlänga tiden.

Steg 6: Får du nej, gå till hyresnämnden. Ansökan är skriftlig och kostnadsfri. Använd gärna blankett HN1 eller e-tjänsten och skriv vem du, hyresvärden och bytesparten är, varför och när du vill byta, och bifoga avslaget, enligt domstol.se. Nämnden ger inga förhandsbesked och beslutet går normalt inte att överklaga, så skicka med allt underlag direkt.

Steg 7: Skriv nya kontrakt och flytta. När alla hyresvärdar har sagt ja, eller nämnden har gett tillstånd, skriver ni på. Hos Stadsholmen tecknas nya avtal alltid vid ett månadsskifte. Läs kontraktet med vår checklista för hyreskontrakt innan du skriver under.

Triangelbyte och kedjebyte

I ett triangelbyte flyttar A till B, B till C och C till A, och kedjor kan ha fler led. Samma regler gäller som vid direktbyte: varje hyresgäst behöver sin hyresvärds samtycke eller nämndens tillstånd, och sedan 2019 måste alla bostäder i kedjan vara hyresrätter.

Godkänns inte ett led faller hela kedjan. Skicka därför alla ansökningar samtidigt med samma önskade bytesdag.

Kan man byta hyresrätt mot bostadsrätt eller mellan städer?

Bostadsrätt eller villa: Inte med stöd av lagen. Sedan 1 oktober 2019 gäller bytesrätten bara byten till en annan hyreslägenhet. Regeringen motiverade det med att den som vill ha en bostadsrätt kan köpa en på öppna marknaden, och att hyresrätten i sådana byten nästan alltid får ett pris, till exempel som rabatt på köpeskillingen.

Hyresvärden kan i teorin gå med på en sådan överlåtelse frivilligt, men till exempel Stadsholmen godkänner inte byten mot bostadsrätt eller villa. Vill du flytta till en bostadsrätt köper du den och säger upp hyreskontraktet med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 5 §).

Mellan städer: Ja, så länge båda bostäderna är hyresrätter. Var och en ansöker hos sin hyresvärd och vid avslag hos hyresnämnden där den egna lägenheten ligger.

Ett byte kräver ingen kötid. Enligt Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026 förmedlades 163 av de 477 lediga bostäderna i Stockholm via Bostadsförmedlingen, som kräver plats i kön. Läs mer om bostadskön i Stockholm, bostadskön i Göteborg och hur du kan korta kötiden till en hyresrätt.

Situation	Vad krävs?	Kan hyresnämnden ge tillstånd?
Direktbyte hyresrätt mot hyresrätt	Beaktansvärda skäl, godtagbar bytespart, minst ett års boende	Ja, normalt utan möjlighet att överklaga
Kedjebyte	Samma krav i varje led	Ja, för varje led
Byte mot bostadsrätt eller villa	Hyresvärdens frivilliga ja	Nej
Överlåtelse till närstående	Varaktigt sammanboende, normalt cirka tre år	Ja, beslutet kan överklagas
Andrahandskontrakt eller inneboende	Ingen bytesrätt	Nej

Så bedöms ett nej från hyresvärden

Hyresnämnden prövar dina skäl och om bytesparten kan godtas som hyresgäst, alltså är skötsam och kan betala hyran. Har bytesparten haft problem i tidigare boenden krävs betryggande upplysningar om att det inte upprepas, enligt Fastighetsägarnas riktlinjer. Att hyresvärden själv vill använda lägenheten, till exempel för sin interna kö, räknas enligt samma riktlinjer inte som påtaglig olägenhet.

Misstänkt betalning leder till avslag. Förarbetena nämner som varningstecken att lägenheten använts för byten flera gånger, att hyresgästen angett olika skäl vid olika byten eller att någon nyligen köpt en villa eller bostadsrätt och inte verkar tänka bo i hyresrätten. Det räcker med goda grunder för misstanke, påpekar Hyresgästföreningen, som ger medlemmar juridisk hjälp i hyresnämnden.

Det är brottsligt att ta betalt för ett byte

Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att hyra ut en bostad eller överlåta en hyresrätt kan dömas till fängelse i högst två år (12 kap. 65 § jordabalken). Ringa brott ger böter eller fängelse i högst sex månader och grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Sedan 2019 är det också brottsligt att köpa ett kontrakt, med böter eller fängelse i högst två år (65 b §).

Sedan den 8 november 2024 står det dessutom i lagen att ett avtal om sådan ersättning är ogiltigt och att mottagaren ska betala tillbaka, enligt SFS 2024:785. Den som själv begått brott genom att betala har dock ingen sådan rätt.

Vid betalning kan dessutom båda hyresrätterna förverkas utan föregående varning, enligt Hyresgästföreningen. Hyresvärden måste säga upp inom sex månader från att den fick veta, men senast fem år efter betalningen (12 kap. 43 §), och en uppsägning kan sluta med vräkning och avhysning.

Överlåta till närstående och vad som gäller vid separation

Ska du inte längre bo i lägenheten kan du överlåta den till en närstående som varaktigt har bott med dig, om hyresvärden går med på det eller hyresnämnden ger tillstånd (12 kap. 34 §). Tillstånd ska ges om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen.

Enligt domstol.se krävs gemensamt hushåll och normalt cirka tre års sammanboende. Som närstående räknas i första hand föräldrar, barn, syskon och sambo, och här kan nämndens beslut överklagas inom tre veckor.

Vid separation mellan sambor gäller sambolagen. Skaffade ni hyresrätten för att bo där tillsammans ingår den i bodelningen, och den som bäst behöver bostaden får ta över den om det är skäligt. Bodelning ska begäras senast ett år efter att ni flyttade isär, och hyresvärden måste godta den sambo som får lägenheten (12 kap. 33 §).

Hade en av er lägenheten innan ni blev sambor ingår den inte i bodelningen. Den andra kan ändå få ta över den om hen bäst behöver den, men utan gemensamma barn krävs synnerliga skäl. Kravet ska framställas inom ett år, eller inom tre månader om du flyttar ut (22 § sambolagen). Läs mer hos Hyresgästföreningen om sambolagen.

Exempel och checklista

Exempel: ett byte mellan Göteborg och Stockholm

Ett påhittat men realistiskt exempel. Sara har haft en etta i Göteborg sedan 2022 och fått fast jobb i Stockholm. Erik har bott i en tvåa i Stockholm sedan 2020 och fått jobb i Göteborg. Saras etta kostar 7 257 kr i månaden och Eriks tvåa 11 986 kr, vilket motsvarar medianhyrorna för en etta i Göteborg och en tvåa i Stockholm i vår genomgång.

De hittar varandra på en bytessajt i november och skickar ansökningarna med alla bilagor den 1 december. Eriks hyresvärd kontrollerar att Saras nya lön räcker till hyran och säger ja efter fem veckor.

Saras hyresvärd säger nej, eftersom lägenheten behövs till den interna kön. Sara ansöker kostnadsfritt hos hyresnämnden i Göteborg med avslaget och samma underlag. Hon har beaktansvärda skäl, Erik kan betala hyran och hyresvärdens eget behov räknas enligt branschens riktlinjer inte som påtaglig olägenhet. Domstol.se anger ingen handläggningstid, så de planerar flytten till första månadsskiftet efter beslutet.

Checklista inför ditt lägenhetsbyte

Du har eget förstahandskontrakt, minst ett års boende och ett skäl du kan styrka.
Bytesparten har också förstahandskontrakt på en hyresrätt och minst ett års boende.
Ni har tittat på varandras lägenheter och dokumenterat skicket.
Alla ansökningar skickas samtidigt, med bilagor, till alla hyresvärdar i bytet.
Ingen har bett om eller erbjudit pengar eller annan ersättning.
Ett avslag sparas, så att du kan gå vidare till hyresnämnden.
Ingen flyttar förrän alla godkännanden finns skriftligt.

Hittar du ingen bytespart kan du samtidigt leta bland lediga lägenheter på Bostadshunden och filtrera på stad, storlek och hyra. En del hyrs ut direkt av hyresvärdar utan poängkö, andra förmedlas via kommunala bostadsköer. Söker du även hus eller radhus finns alla lediga bostäder samlade.

Vanliga frågor

Kan man byta lägenhet utan hyresvärdens godkännande?

Nej. Ett lägenhetsbyte kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Byter du utan lov kan hyresrätten förverkas, så att hyresvärden får säga upp kontraktet och både du och bytesparten riskerar att förlora era bostäder.

Hur länge måste man ha bott i en hyresrätt för att få byta?

Minst ett år. Har du eller bytesparten bott kortare tid när ansökan görs krävs synnerliga skäl, till exempel dödsfall i familjen eller att du har förlorat jobbet och inte klarar hyran. Regeln finns i 12 kap. 35 § jordabalken och gäller sedan 1 oktober 2019.

Är lägenhetsbyte gratis?

Själva bytet ska inte kosta något. Ansökan till hyresnämnden är kostnadsfri, och enligt Fastighetsägarnas riktlinjer får hyresvärden inte ta betalt för kontroll eller besiktning. Bytessajter kan ta betalt för sina tjänster, men att betala eller ta emot pengar av bytesparten är brottsligt.

Kan man byta hyresrätt mot bostadsrätt?

Nej, inte med stöd av lagen. Sedan 1 oktober 2019 gäller bytesrätten bara byten mellan hyresrätter, så hyresnämnden kan inte ge tillstånd till byte mot bostadsrätt eller villa. Vill du flytta till en bostadsrätt får du köpa den och säga upp ditt hyreskontrakt.

Vem får behålla hyresrätten när sambor separerar?

Skaffade ni lägenheten för att bo i tillsammans ingår hyresrätten i bodelningen enligt sambolagen, och den som bäst behöver bostaden får ta över den om det är skäligt. Hade en av er lägenheten före samboförhållandet får den andra bara ta över den om hen bäst behöver den, och utan gemensamma barn krävs synnerliga skäl. Kraven ska som huvudregel framställas senast ett år efter separationen.

Kan man överlåta sin hyresrätt till sitt barn?

Ja, om barnet varaktigt har bott med dig i lägenheten och du själv ska flytta. Enligt domstol.se krävs normalt cirka tre års sammanboende och att barnet kan betala hyran och sköta sig. Säger hyresvärden nej kan du ansöka hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34 § jordabalken.

Lägenhetsbyte – så byter du hyresrätt steg för steg