Förstahandskontrakt – så får du ett snabbare

Ett förstahandskontrakt får du genom att hyra direkt av den som äger huset: via en bostadskö, hyresvärdens egen uthyrning eller nyproduktion, eller genom att söka där kötiderna är kortare. Snabbast går det om du använder flera vägar samtidigt och har inkomstintyg och referenser klara när rätt lägenhet dyker upp. Enligt Bostadshundens genomgång av drygt 20 000 aktiva hyresannonser i november 2026 är 91,4 procent av de lediga bostäderna förstahandskontrakt. Här går vi igenom vägarna, hyresvärdarnas krav och fällorna du ska undvika.

Det viktigaste i korthet

• Tryggast: ett förstahandskontrakt gäller i regel tills vidare och ger besittningsskydd, alltså rätt att bo kvar om hyresvärden säger upp avtalet, om inte något av skälen i 12 kap. 46 § jordabalken finns.
• Billigare: andrahand och privatuthyrning kostar cirka 34 procent mer per kvadratmeter än förstahand i Bostadshundens annonsdata (november 2026).
• Kötiden varierar: hos Bostadsförmedlingen i Stockholm var den genomsnittliga kötiden 9 år under 2025, i innerstaden 21 år, men under 5 år i bland annat Södertälje, Sigtuna och Sollentuna.
• Inkomstkrav: K2A kräver en årsinkomst före skatt på minst tre gånger årshyran, och Stockholms kommunala bostadsbolag att du som bor ensam har 6 243 kr kvar i månaden när hyran är betald (2026).
• Betalningsanmärkning: godkänns som huvudregel inte, men borgen eller en kommunal hyresgaranti kan hjälpa.
• Köp aldrig ett kontrakt: både den som säljer och den som köper kan dömas till fängelse i högst två år, och upp till fyra år om brottet är grovt.

Vad är ett förstahandskontrakt?

Med ett förstahandskontrakt hyr du direkt av hyresvärden, alltså fastighetsägaren, och inte av någon som själv har kontraktet. Enligt 12 kap. 3 § jordabalken gäller ett hyresavtal på obestämd tid om inget annat avtalats, och du kan normalt säga upp det med tre månaders uppsägningstid (4 §).

Den stora fördelen är besittningsskyddet. Säger hyresvärden upp avtalet har du rätt till förlängning, utom i de fall som räknas upp i 46 §, till exempel om du allvarligt har misskött dig eller huset ska rivas. Hyr du en hyresrätt i andra hand har du inget besittningsskydd de två första åren (45 §); läs mer om regler för andrahandsuthyrning. Vid tvist prövar hyresnämnden saken, och Hyresgästföreningen har råd och stöd.

Hyr du av en privatperson i dennes villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen. För avtal från 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag, där hyresnämnden kan ändra hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut vid liknande privatuthyrning. Äldre avtal följer den gamla lagen.

Förstahand är billigare än andrahand

Enligt Bostadshundens annonsdata kostar förstahand i median 1 621 kr per kvadratmeter och år, mot 2 180 kr för andrahand och privatuthyrning: cirka 34 procent mer. Så ser det ut för ettor i fyra större städer:

Andrahandsannonserna är oftare möblerade och korta, så skillnaden är inte bara pris för samma bostad. Fler siffror finns i vår genomgång av hyrespriser i Sverige 2026.

Så får du ett förstahandskontrakt – alla vägar

Stå i bostadsköerna

De kommunala köerna ger förstahandskontrakt efter kötid. I Stockholm var den genomsnittliga kötiden 9 år under 2025 och i innerstaden 21 år, enligt Bostadsförmedlingen. Samma år förmedlades ändå 1 685 bostäder till sökande med mindre än ett års kötid, varav 594 studentbostäder. Kötider och genvägar per stad finns i våra guider om bostadskön i Stockholm, Boplats Göteborg och Boplats Syd i Malmö och Lund.

Sök hos hyresvärdar med egen uthyrning

Många hyresvärdar hyr ut utanför de kommunala köerna: med egen kö, med intresseanmälan där hyresvärden väljer bland de sökande, eller först till kvarn. Av de 477 lediga bostäder i Stockholm som fanns på Bostadshunden i november 2026 förmedlades 163 via Bostadsförmedlingen; resten kom från hyresvärdar med egen uthyrning, bland dem Willhem, studentvärden SSSB och SKB med sin medlemskö, och från andrahands- och privatuthyrare. I Malmö förmedlades 274 av 627 via Boplats Syd.

Tips för att hitta dem finns i vår guide om privata hyresvärdar utan kötid. På Bostadshunden kan du också filtrera bland lediga hyreslägenheter efter ort, storlek och hyra, och se vilka privata hyresvärdar som har lediga bostäder i din stad.

Nyproduktion och Bostad snabbt

I nyproduktion är kötiden oftast kortare, enligt Bostadsförmedlingen. När många nya lägenheter släpps samtidigt märks de ibland som Bostad snabbt: de förmedlas fortfarande efter kötid, men det krävs ingen lång registreringstid, och du behåller din sparade kötid när du får en sådan bostad.

Mindre orter och kranskommuner

Är du flexibel med ort går det ofta fortare och blir billigare. Bostadsförmedlingen tipsar om områden med kort kötid i mindre centrala lägen eller där det byggts mycket, som Fisksätra, Sigtuna, Södertälje, Upplands-Bro och Ursvik. Utanför storstäderna är hyrorna också lägre. Billigast per kvadratmeter bland orterna i Bostadshundens genomgång:

Kr/m²/år är månadshyran gånger tolv delat med boytan, och alla siffror är medianer för vanliga hyreslägenheter. Eskilstuna hade flest lediga lägenheter av orterna i genomgången. Se lediga bostäder i Eskilstuna och, för en större stad med 1 586 kr per kvadratmeter och år, lediga bostäder i Norrköping.

Ungdomsbostäder

Är du 18–25 år kan du söka ungdomsbostäder, där en del har en övre gräns på 27 eller 30 år. I Stockholm går de till den som uppfyller hyresvärdens villkor och har längst kötid. De flesta kontrakten är tidsbegränsade, men är det ett förstahandskontrakt får du bo kvar efter 25, och då nollställs kötiden.

Lägenhetsbyte

Har du redan ett förstahandskontrakt kan du byta. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd enligt 12 kap. 35 § jordabalken, om du har beaktansvärda skäl och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har någon av er bott kortare tid än ett år krävs synnerliga skäl, och tillstånd ges inte om någon har tagit betalt för bytet. Mer i vår guide om lägenhetsbyte.

Ta över kontraktet från en närstående

Enligt 12 kap. 34 § kan en hyresgäst som inte längre ska använda lägenheten överlåta kontraktet till en närstående som varaktigt bott tillsammans med hen. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Samma sak gäller om hyresgästen dör och dödsboet vill överlåta kontraktet till en närstående som bodde där.

Vilka krav ställer hyresvärden?

Inkomstkrav

Varje hyresvärd sätter sina krav. K2A kräver en total årsinkomst före skatt på minst tre gånger årshyran: för en hyra på 10 000 kr i månaden krävs minst 30 000 kr i månadslön. Stockholms kommunala bostadsbolag räknar i stället på vad som blir kvar: efter skatt och hyra ska du ha minst 6 243 kr i månaden som ensamstående och 10 314 kr som par (2026), vilket motsvarar Kronofogdens normalbelopp.

Söker ni tillsammans tillåter många hyresvärdar att du räknar ihop inkomsten med make, maka eller sambo, men vanligtvis behöver du själv klara 50 eller 70 procent av kravet, skriver Bostad Uppsala. Har du eget företag vill hyresvärdarna ofta se att det varit verksamt i minst 1,5 eller 2 år.

Vilka inkomster räknas?

Hos Stockholms kommunala bolag räknas lön, pension, studiebidrag, försörjningsstöd, bostadsbidrag, barnbidrag, underhållsbidrag och a-kassa. K2A godkänner tillsvidareanställning, projektanställning och långtidsvikariat, men räknar försörjningsstöd och bostadsbidrag bara för bostäder med statligt investeringsstöd. Fråga därför alltid hyresvärden innan du söker.

Kreditupplysning och referenser

Räkna med en kreditupplysning. Bostad Uppsala gör den när du hamnat på första plats, och K2A tar alltid en när du anmäler intresse för en vanlig hyresbostad. Referenser från ditt senaste boende är standard: Stockholms kommunala bolag kräver att du har betalat hyran i tid de senaste sex månaderna.

Kan man hyra lägenhet med betalningsanmärkning?

Det är svårt men inte omöjligt. Som huvudregel godkänner hyresvärdarna inte betalningsanmärkningar, skulder eller skuldsanering, skriver Bostad Uppsala, men ett fåtal kan göra undantag. Hos Stockholms kommunala bolag ska en skuld hos Kronofogden vara betald, eller så ska frivilliga inbetalningar, löneutmätning eller skuldsanering ha fungerat i minst sex månader utan att nya skulder eller anmärkningar tillkommit.

Det här kan hjälpa:

• Borgensman: borgensmannen granskas på samma sätt som du, till exempel hos Bostad Uppsala. Till ungdomslägenheter hos Stockholms kommunala bolag kan du godkännas med kompletterande borgen om du inte når inkomstkravet.
• Kommunal hyresgaranti: kommuner får gå i borgen för att hyran betalas. Staten ger kommunen 5 000 kr per garanti som omfattar minst sex månadshyror och gäller i minst två år, om hushållet bedöms klara hyran utan försörjningsstöd (förordning 2007:623). Fråga din kommun om den erbjuder hyresgaranti.
• Deposition: fråga om hyresvärden kan godta en deposition, men betala aldrig något innan du har sett bostaden och skrivit på kontraktet.
• Mellanlösning: ett andrahandskontrakt med hyresvärdens godkännande ger dig boendereferenser under tiden.

Så sticker du ut bland de sökande

• Ha papperen klara: K2A vill till exempel se ett nyutfärdat anställningsintyg med inkomstuppgifter och dina tre senaste lönespecifikationer.
• Var snabb: av annonserna på Bostadshunden med tillträdesdatum är 27,0 procent lediga direkt och 44,6 procent inom 30 dagar. Planera för din egen uppsägningstid, som normalt är tre månader.
• Sök brett: fler områden, storlekar och våningsplan ger fler chanser.
• Skriv en kort presentation med jobb eller studier, vilka som ska bo i lägenheten, husdjur och varför du flyttar.
• Håll köerna aktiva: betala köavgiften och logga in enligt reglerna, annars kan kötiden försvinna.
• Ha en referens redo från din nuvarande hyresvärd.

Köp aldrig ett kontrakt – och se upp för bluffar

Att köpa eller sälja ett hyreskontrakt, så kallade svartkontrakt, är brottsligt. Den som begär eller tar emot en särskild ersättning, alltså betalt utöver hyran, för att hyra ut en lägenhet eller överlåta ett kontrakt döms enligt 12 kap. 65 § jordabalken till fängelse i högst två år. Den som lämnar en sådan ersättning kan enligt 65 b § dömas till böter eller fängelse i högst två år. Är brottet grovt blir straffet fängelse i lägst sex månader och högst fyra år.

En hyresgäst som hyr ut sin hyresrätt i andra hand utan tillstånd och tar ut en oskälig hyra kan också dömas till böter eller fängelse i högst två år (65 c §).

Se också upp för bluffannonser. Enligt Polisen kopierar bedragare riktiga annonser och kräver flera månadshyror i förskott eller i deposition. Polisens råd:

• Kontrollera med fastighetsägaren att personen har kontraktet och får hyra ut i andra hand.
• Kräv legitimation och kontrollera själv namn och telefonnummer.
• Betala aldrig i förskott innan du har sett lägenheten och kontraktet är påskrivet.
• Var vaksam om uthyraren är utomlands eller inte kan träffas men ändå vill ha förskott.
• Kräv ett skriftligt kontrakt och betala inte via anonyma betalningstjänster.

Har du blivit lurad: kontakta banken direkt, spara all bevisning och polisanmäl på 114 14.

Vanliga frågor

Hur får man förstahandskontrakt i Stockholm utan kö?

Helt utan kö är svårt, men du kan korta väntan. Sök hos hyresvärdar med egen uthyrning, håll utkik efter nyproduktion och bostäder märkta Bostad snabbt, och sök i kranskommuner som Södertälje, Sigtuna och Sollentuna, där kötiden hos Bostadsförmedlingen var under fem år 2025 mot nio år i genomsnitt.

Kan man hyra lägenhet med betalningsanmärkning?

Ibland. Som huvudregel godkänner hyresvärdar inte betalningsanmärkningar, men vissa gör undantag. Hos Stockholms kommunala bostadsbolag kan du godkännas trots skuld hos Kronofogden om frivilliga inbetalningar, löneutmätning eller skuldsanering har fungerat i minst sex månader. En borgensman eller en kommunal hyresgaranti kan också hjälpa.

Hur hög inkomst krävs för en hyresrätt?

Det bestämmer hyresvärden. K2A kräver en årsinkomst före skatt på minst tre gånger årshyran, alltså 30 000 kr i månaden för en hyra på 10 000 kr. Stockholms kommunala bostadsbolag kräver i stället att en ensamstående har minst 6 243 kr kvar i månaden när hyran är betald (2026).

Är det olagligt att köpa ett hyreskontrakt?

Ja. Den som betalar en särskild ersättning för att få hyra en lägenhet eller ta över ett kontrakt kan dömas till böter eller fängelse i högst två år enligt 12 kap. 65 b § jordabalken, och till fängelse i upp till fyra år om brottet är grovt. Den som säljer kontraktet kan dömas till fängelse i högst två år.

Vad är skillnaden mellan förstahandskontrakt och andrahandskontrakt?

Med ett förstahandskontrakt hyr du direkt av hyresvärden, i regel tills vidare och med besittningsskydd. Hyr du en hyresrätt i andra hand hyr du av den som har kontraktet och saknar besittningsskydd de två första åren. I Bostadshundens annonsdata från november 2026 kostar andrahand och privatuthyrning cirka 34 procent mer per kvadratmeter.

Finns det lägenheter utan kötid?

Ja. Många hyresvärdar hyr ut via intresseanmälan eller först till kvarn i stället för kötid, och i kranskommuner och mindre centrala områden är kötiderna ofta kortare. Alla bostäder på Bostadshunden är dock inte kötidsfria, eftersom en stor del i storstäderna förmedlas via de kommunala köerna.

Källor

• Riksdagen – Jordabalk (1970:994), 12 kap.
• Sveriges Domstolar – Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
• Bostadsförmedlingen i Stockholm – Hur lång tid tar det?
• Bostadsförmedlingen i Stockholm – Bostad snabbt
• Bostadsförmedlingen i Stockholm – Bostäder med kort kötid
• Bostadsförmedlingen i Stockholm – Ungdomsbostad
• Bostadsförmedlingen i Stockholm – Stockholms kommunala bolags regler för godkännande av hyresgäst
• Bostad Uppsala – Hyresvärdarnas krav
• K2A – Uthyrningspolicy
• Regeringskansliets rättsdatabaser – Förordning (2007:623) om statligt bidrag för kommunala hyresgarantier
• Polisen – Annonsbedrägeri
• Hyresgästföreningen – Stöd och råd